1) 인도명령이란
낙찰대금 납부 후 권리 없는 점유지가 경매부동산을 인도하지 않을 경우, 낙찰자가 부동산을 인도 받기 위하여 법원으로부터 받는 채무명의를 말합니다.
인도명령은 명도소송에 비해 단시간에 부동산을 명도 받을 수 있는 장점이 있으며, 법원으로부터 인도명령결정을 받은 낙찰자는 집행관을 통하여 인도집행을 하면 됩니다.
그러나, 인도명령신청은 낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 하여야 하며, 이 기간이 경과하였을 때는 명도소송에 의해 부동산을 명도 받아야 합니다.
2) 인도명령의 신청
인도명령신청은 경매법원에 서면 또는 구술로 신청할 수 있으며, 일반적으로 서면에 의해 신청을 합니다.
채무자, 소유자 또는 경매조서의 현황조사보고서 등 기록상 명백한 점유자가 그 대상인 경우에는 증빙서류의 제출을 요하지 않으나, 채무자의 일반승계인(상속, 합병)을 상대로 하는 경우에는 호적등본 또는 법인등기부등본 등 권원 없이 점유하고 있음을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출하여야 합니다.
경매기록상 나타나지 않는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 ‘채무자에 대한 인도명령에 기하여 인도명령을 실시하였으나 제3자의 점유로 집행불능이 되었다.’ 는 집행관 작성의 집행불능조서등본 또는 주민등록등본 등 그 점유사실 및 점유개시일시를 증명할 수 있는 서면을 제출하여야 하며, 1,000원의 인지를 첨부하여야 합니다.
- 인도명령신청서
인도명령신청서에는 채권자, 채무자, 임차인, 낙찰인을 기재하고 낙찰 받아 소유권을 취득하여 인도 요구했으나 불응하여 인도명령을 구한다는 취지를 기재하면 됩니다.
|
인도명령신청서
채권자 주소
채무자 주소
낙찰자 주소
위 당사자간 귀원 타경 호 부동산 임의(강제)경매사전에 관하여 낙찰자는 년 월 일에 낙찰대금을 완납하고 별지 목록 부동산의 인도를 수차례 걸쳐 청구하였으나 이에 불응하오니 부동산을 낙찰인에게 인도하라는 명령을 하여 주시기 바랍니다.
200 . . . 낙 찰 인 (인)
지방법원지원 (경매계) 귀중
|
3) 인도명령의 당사자
1. 인도명령을 신청할 수 있는 자
(1) 낙찰인
(2) 낙찰인의 상속인
2. 인도명령의 대상이 되는 자
(1) 채무자 및 채무자의 일반승계인
(2) 소유자 및 소유자의 일반승계인
(3) 압류효력발생일 이후에 점유를 시작한 자
※ 인도명령의 대상이 되지 않는 자
압류효력발생일 전에 점유를 시작한 자는 낙찰인에 대한 대항력을 가지고 있지 않은 자라해도 인도명령의 대상이 되지 않습니다.
즉, 대항력이 없는 임차인이 압류의 효력발생 전에 점유를 개시한 경우에는 배당의 여부와 관계없이 인도명령 대상이 되지 않으며, 또 채무자부터 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 점유를 시작했다 하여도 인도명령의 대상이 되지 않습니다. 이런 경우에는 명도소송을 통하여 채무명의(판결문)를 받은 후 집행관을 통하여 명도집행 하여야 합니다.
그리고, 압류의 효력발생 후에 점유한 자라 하더라도 유치권자나 낙찰인과 임대차계약을 한 임차인 그리고 낙찰인으로부터 부동산을 매수한 자는 인도명령의 대상이 되지 않습니다.
◎ 인도명령의 대상이 되는 점유자
1. 채무자 및 채무자의 일반승계인
2. 소유자 및 소유자의 일반승계인
3. 압류효력발생일 이후에 점유를 시작한 자
4) 인도명령의 진행절차
법원은 인도명령신청이 있으면 일반적으로 서면에 의한 심리를 하게 되지만, 인도명령의 대상가작 임차인으로서 법원이 필요하다고 안정될 때에는 소환하여 심문하기도 합니다.
인도명령의 결정 기간은 신청내용과 법원의 업무량 등에 따라 차이가 있으며, 빠른 경우는 신청일로부터 3-4일 내에, 늦어도 2주 이내에 결정이 나게 됩니다. 결정문을 피신청인(점유자)에게 송달하게 되고, 신청인은 피신청인에 대한 송달증명을 발급 받고 이를 첨부하여 관할법원의 집행관에게 인도집행을 신청하면 됩니다.
5) 인도명령의 집행
점유자가 인도명령결정문을 송달 받았음에도 부동산을 인도하지 않을 경우, 낙찰인(신청인)은 집행관에 의한 인도집행을 하여야 합니다.
인도명령집행은 낙찰인(신청인)에게 송달된 인도명령결정문과 인도명령신청서가 점유자에게 송달되었음을 증명하는 송달증명서를 첨부하여 집행관에 신청을 해야 하며, 보통 신청일로부터 3-4일 내에 집행이 이루어지게 됩니다.
① 인도명령 대상자가 부재중 일 때의 집행
점유자가 있음에도 불구하고 문을 열어주지 않거나, 집행이 2회 이상 불능 된 경우에는 입회자의 입회하에 강제로 문을 열고 점유자 소유의 물건을 빼낼 수 있습니다.
물건의 양이 적은 경우에는 건물의 한쪽에 보관하면 되지만, 그 양이 많을 때에는 먼저 낙찰자의 비용으로 유료창고에 보관. 적치한 후에 물건의 소유자로부터 창고비용을 지급 받아야 합니다.
그러나, 물건 소유자로부터 보관료를 지급 받지 못할 경우에는 채무명의를 얻어 물건(유체동산)에 경매신청을 하여 회수하여야 합니다.
② 건물이 비어 있을 때의 집행
이웃집이나 관리실(아파트의 경우)에 문의하면 빈집임이 확인되면, 이웃이나 관리인의 입회하에 강제로 문을 열고 인도집행을 하면 됩니다.
물건에 대해서는 위의 방법과 동일합니다.
③ 인도집행 후 재 침입하였을 경우
인도집행이 끝난 후 재 침입하였을 때에는 민사법적으로는 다시 채무명의를 얻어 재 집행하여야 합니다.
그러나, 형사적으로 무단침입죄가 성립하므로 형사고소로 대응하는 것이 더욱 효과적인 인도방법일 수 있습니다.
6) 인도명령의 불복
점유자는 인도집행의 종류 시까지 인도명령에 대해 불복할 수 있습니다.
① 인도명령결정에 대한 불복
인도명령결정이 있는 날로부터 7일 내에 즉시항고로서 이의를 제기할 수 있습니다.
② 인도명령결정의 확정에 대한 불복
인도명령에 대한 항고기간이 경과하였거나, 항고를 제기하였으나 기각결정으로 인하여 인도명령이 확정된 경우 ‘청구이의의 소’로서 인도명령에 불복할 수 있습니다.
이때 확정된 인도명령결정을 받은 자(인도명령신청자)는 곧바로 집행관에 의한 인도집행을 하게 되므로, ‘집행정지신청’도 병행해야 합니다.
③ 인도의무가 없는 점유자가 인도명령결정문을 송달 받았을 경우
부동산에 대한 인도의무가 없음에도 불구하고, 신청인(낙찰인 등)이 인도명령신청을 하여 결정을 받을 경우, 점유자는 ‘제3자 이의의 소’로서 인도명령결정의 효력을 상실 시킬 수 있습니다.
④ 인도명령에 대한 불복사유
(1) 인도명령의 신청에 하자가 있는 경우
(2) 서면심리 및 소환에 의한 심사 과정에 하자가 있는 경우
(3) 인도대상 부동산이나 인도대상자가 특정되지 않은 경우
(4) 인도명령 대상자에 하자가 있는 경우
(5) 신청기한에 하자가 있는 경우
- 경매낙찰절차에 대한 하자는 인도명령 불복사유가 되지 않습니다.
◎ 인도명령의 불복사유
1. 인도명령의 신청에 하자가 있는 경우
2. 서면심리 및 소환에 의한 심사 과정에 하자가 있는 경우
3. 인도대상 부동산이나 인도대상자가 특정되지 않은 경우
4. 인도명령 대상자에 하자가 있는 경우
5. 신청기한에 하자가 있는 경우