1) 소액임차인이 한명인경우
최우선 배당액은 임대차계약 체결 당시의 기준으로 정하여 지게 됩니다. 즉, 임대차보증금이 2000만원(서울 및 광역시의 경우)이하인 임대차계약이 1995년 10월 1일에 체결 되었다면 그 당시의 최우선변제액이 700만원이므로 700만원 한도 내에서 배당이 되며, 동일한 임대차계약이 1995년 10월 19일 이후에 이루어졌다면 1200만원의 한도 내에서 최우선적으로 배당 받을 수 있게 됩니다.
예문 1)
- 담보권설정 1990년 2월 30일
- 전입신고일 1997년 5월 11일
임대차보증금 3,000만원
- 확정일자일 1997년 5월 11일
임차인은 소액임차인에 해당하지 않으므로 최우선변제금을 배당 받을 수 없습니다. 왜냐하면, 임차부동산에 임차인 외에 근저당권자가 있는 경우 최우선변제금의 적용 기준일은 전입신고일자가 아닌 담보권 설정일이기 때문입니다.
담보권설정일인 1990년 2월 30일의 소액임차인은 2000만원이하이므로 임대차보증금이 3,000만원인 임차인은 소액임차인으로서의 최우선변제권을 갖지 못하며, 저당권자가 배당 받은 후 배당금이 존재할 경우에 한하여 배당을 받을 수 있습니다.
예문 2)
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- 낙찰금액 7,000만원 |
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- 1995년 10월 18일 갑 저당권 3,000만원 |
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- 1995년 09월 10일 을 대항력 있는 임차인 보증금 3,000만원 |
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- 1995년 10월 19일 병 저당권 2,000만원 |
최우선변제권의 유무의 기준일은 최선순위 담보권(저당권) 설정일 이므로, 갑 저당권의 설정일인 1995년 10월 18일의 소액임차보증금은 2,000만원으로 임차인 을은 소액임차인에 해당되지 아니하여 최우선변제권은 없으나, 저당권자 갑이 채권액을 전액 배당 받고 배당에서 제외되면 최우선변제요건의 기준일이 저당권 을의 설정일이 되고, 저당권 병의 설정일 1995년 10월 19일을 소액임차인의 판단 기준일로 하면 임차인(을)은 소액임차인에 해당되게 되므로 최우선변제금 1,200만원 배당 받을 수 있게 됩니다.
2) 소액 임차인이 여러 명인 경우
소액임차인의 최우선변제금은 실 배당금액의 1/2의 범위 내에서 배당되므로 최우선변제금이 낙찰금의 1/2 미만일 때에는 모든 소액임차인에게 최우선변제금이 전액 배당되지만, 소액임차인의 최우선변제금이 배당금의 1/2 을 초과한 경우에는 소액임차인들의 보증금의 비율에 의하여 안분배당 됩니다.
소액임차인의 판단 시기
- 근저당권이 없는 경우 : 점유 및 전입신고일
- 근저당권이 있는 경우 : 최초근저당권 설정일
3) 임차권과 배당
물권인 저당권이 채권인 가압류보다 선순위 등기된 경우에는 저당권(물권)이 우선하여 배당을 받고, 후에 가압류(채권)는 배당잔액의 범위 내에서 배당을 받게 되며, 채권인가압류가 물권인 저당권보다 우선하여 등기되었다 하더라도 채권은 우선변제권이 없으므로 저당권에 우선하여 배당을 받을 수 없고 채권액의 비율에 따른 안분배당을 받게 됩니다.
그러나, 임차권과 같이 특별법(주택임대차보호법)에 의해 우선변제권이 인정된 확정일자부 임차권은 채권임에도 물권과 동등한 배당지위를 갖게 되며, 소액임차인은 등기, 등록의 선후와 관계없이 압류기준일(경매기입등기일과 채무자에의 송달일 중 우선하는 날)보다 우선하여 대항력(점유 및 전입신고)을 갖추었다면 최선순위로서 실 배당금액의 1/2범위 내에서 임대차보증금 중 일정액을 배당 받게 됩니다.
예문 1) - 임차인의 우선변제권
임차인은 저당권보다 우선하여 대항력을 취득하고 확정일자를 받아 우선변제요건을 갖추었으므로 실배당액이 8,500만원이라고 가정할 때 1순위로 5,000만원을 배당 받고, 근저당권은 2순위로 3,500만원을 배당 받게 됩니다.
예문 2) - 소액임차인의 최우선변제권
위 경매 부동산이 서울 및 광역시에 소재하는 경우 임차인은 주택임대차보호법의 소액임차인에 해당하므로 점유 및 전유신고 일이 저당권설정일보다 늦어 대항력은 갖지 못하더라도 낙찰금액의 1/2범위 내에서 임대차보증금의 일정액을 최우선 배당 받게 됩니다.
즉, 임차인은 실 배당금 8,500만원의 1/2인 4,250원 내에서 소액임차인으로서 최우선배당금인 1,200만원을 1순위로 배당 받게 되고, 저당권은 2순위로 배당잔액 7,800만원을 배당 받게 됩니다