점포 분석 세분 이론

지역마다 상권은 다르게 변화한다.이수역의 경우를 보자.
극동 아파트 5,000여세대와 태평 백화점으로 상권은 확장된다.
따라서 사당권이 작아지는 현상dl 발생한다.
강남권을 본다면 상대적으로 양재역세권이 축소 된다. 일부 옛점포와 노인 사용 점포들이 양재에 생기게 된다.
선능과 역삼역의 경우 역시 식당과 먹자 상권이 발달하게 되며
신논현 역세권은 교보생명 인근에서부터 점차 영동 시장까지 확대 될 것으로 본다.
신사역은 가로수 길로 상권이 유지 되고 있으며
압구정 역은 문화의 거리로 변화되면서 점차 청담 방향으로 변화 될 것으로 본다.
노량진은 유동인구가 주로 학생인 것을 보면 매출 대비 수익률은 낮은 편이다.즉 단가가 약하다고 할 것이다.PC방의 경우도 시간당 이용료가 적으며 학생 할인을 한다면 순이익은 낮을 것이다.
응암동 대조 시장의 제과점은 고객이 줄을 서서 기다리는 현상을 볼 수 잇으나 매상은 100만원이 안된다. 반대로 분당 지역은 손님은 드물지만 매상은 300만원 정도를 비교 하여 판단 할 수 있다. 즉 제품 판매가는 케익의 크기나 단가에 따라서 차이가 나는 것이다.그러므로 단순히 점포의 고객만 보고서 평가 해서는 안된다.

1.업종 분석-
브랜드를 검색하여 1,400여개의 프랜 차이즈 업종에 대하여 정보를 알고 있어야 한다 .업종의 성향과 회원수,제품의 이름,등 전문적인 용어를 알고 접근 해야 한다. 분석후에는 점포를 매도 할 수 있게 만들어 나가야 한다.

2.상권 분석-
전철,버스등 교통 상황을 점검 해야 한다. 즉 접근성을 봐야한다.전철 출구 통행량을 문의 하여 유동 인구를 분석하고 출구에서 우측 상권이 좋다고 봐야 한다. 그러나 반대로 가시성은 좌측이 잘 보이므로 판매점등에 적합하다고 번다. 이것은 직접 현장에서 알게 되고 눈으로 확인 하여야 한다.인근에 아파트 평형별 세대수와 인구를 곱하여 배후세대의 인원수를 고려 한다.

3.수익 분석-
수익의 극대화를 위한 연습을 해 본다.상황마다 그림을 그려 보는 것이다. 그런 다음 매수자를 설득 해 나가야 한다.
상황을 분석한 다음에는 새로운 모습으로 매물을 창조 할 수 있다.
고객은 수익을 필요로 하므로 예상 매출을 비교사례 방식으로 제시하여 준다면 인정할 것이다. 투자 대비 순수익을 계산 하여 분석을 한다.

4.권리 분석-
권리는 거품이다.
바닥 권리는 선점권이므로 바닥 사용권의 권리라고 할 것이다. 물권이 채권보다 우선 하므로 바닥 권리가 형성 되는 것이다.
시설 권리는 양도 양수의 경우는 유리 하지만 타 업종의 경우에는 인정 벋지 못한다는 점을 인식 하여야 한다.
영업권리는 거품으로 날려 보낼 여지가 많다. 물론 매도측의 최저 가격저지선을 알기 위하여 분석을 한다음 제시해보라. 또한 반대로 상대방의 이익을 분석 한다면 조정이 된다.

때로는 임대 관리도 배울 필요가 있다. 100동안 이렇게 시도 하면서 100개의 상권을 보고 집중을 한다면 자신감이 생길 것이고 계약에 이르게 될 것이다.