부동산 매매계약

□　부동산 매매계약

1. 개념

“부동산 매매계약”이란 매도인이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 매수인이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다.(「민법」제563조)

 

2. 효력

계약의 당사자 사이에 특별한 약정이나 관습이 없으면 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 부동산을 이전하여야 하며 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다.(「민법」제568조)

 

□　계약체결 절차

1. 부동산 권리관계 등 확인

부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인합니다.

 

2. 부동산 계약

매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다.

 

3. 소유권 이전등기

부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 합니다.

 

4. 각종 사항 신고

부동산 매매계약을 체결한 후 부동산거래를 신고해야 하며, 매수한 주택으로 거주지를 이동하여 전입신고를 해야 합니다.

 

5. 각종 세금 납부

부동산 매매계약 후에 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 합니다.

□　관계법령

1. 부동산 거래신고에 관한 법률

실거래가격 보다 낮게 계약서를 작성하는 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 일정한 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결한 경우 실제 거래가격 등의 사항을 신고해야 합니다.(「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조제1항)

 

2. 민법 (부동산 매매계약)

매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 부동산을 이전하여야 하며 이와 동시에 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다.(「민법」제568조)

 

3. 부동산등기법(소유권 이전)

부동산 매매계약이 체결된 경우 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무를 지게 됩니다.(「부동산등기법」제23조제1항 참조)

 

4. 소득세법(양도소득세)

“양도소득세”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우 부과되는 세금을 말하며, 매도인이 부동산을 매매한 경우 양도소득세를 납부해야 합니다.(「소득세법」제88조제1항)

 

5. 지방세법(취득세)

“취득세”란 부동산의 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득에 대해 부과되는 세금을 말하며, 매수인이 부동산을 매매한 경우 취득세를 납부해야 합니다.(「지방세법」제6조제1호 및 제7조)

 

□　부동산의 권리관계 등 확인하기

1. 부동산등기부 확인

○ 부동산등기부 종류 : 토지등기부와 건물등기부

○ 부동산등기부 구성 : 1필의 토지 또는 1개의 건물에 1개의 등기기록(표제부, 갑구, 을구)

- 갑구 : 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매 개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등 기재

- 을구 : 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기 기재