현장 현황조사

실제 부동산과 등기부 등 기재된 사실과의 일치 여부 확인하기

→       부동산등기부와 토지·임야·건축물대장의 일치여부를 확인한 뒤에는 실제 부동산이 등기부 등의 기재와 일치하는지 여부 등 다음의 사항을 반드시 확인해야 합니다.

- 서류상의 지목과 실제로 사용되는 지목이 차이가 없는가?

- 지적도상의 도로와 현황도로가 일치하는가?

- 도로와 해당부지가 접하고 있는가?

- 지적상의 대지경계선과 현장의 부지경계선이 일치하는가?

- 부동산의 방위가 지적도상의 방위와 일치하는가?

- 감가상각은 진행정도는 어떤가?

 

○      토지와 건물의 소유 일치 여부 확인하기

　      → 부동산 매매 시 토지와 건물의 소유가 일치하는지를 확인하고, 일치하지 않는 경우에는 정당하게 건물을 사  용    할 수 있는 권리(임차권, 지상권 등)가 있는지를 확인해야 합니다.

 

○      계약 목적물 하자(보일러, 계량기, 일조량 등) 확인하기

　      → 계약 목적물이 주택일 경우에 보일러, 계량기, 일조량 등에 하자가 있는지 여부와 「건축법」상 불법사항이 있  는지 여부를 확인해야 합니다.

 

3. 임차권의 설정

     임차인이 임대인에게 차임을 지급할 것을 약정하고 임대인의 부동산을 사용, 수익할 수 있는 권리를 말합니다.(「민법」제618조)

 

○     임차권의 설정 효력

- 임    임차인이 임대차의 등기 등으로 대항력을 가지고 있는 경우 매도인과 매수인은 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다.

- 임     임차권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로

간주     간주되어 임차보증금반환의무를 지게 됩니다.(「주택임대차보호법」제3조제4항)

 

4. 전세권의 설정

      전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 그 밖에 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다.(「민법」제303조)

 

○     전세권의 설정 효력

- 전     전세권이 설정된 부동산의 사용·수익할 권리는 전세권자에게 있으므로, 매도인과 매수인은 전세권자에게 퇴거를 요구할 수 없습니다.

- 전     전세권이 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 전세권자의 의사에 반하여 부동산을 이용할 수 없습니다.

 

5. 저당권의 설정

      채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다.(「민법」제356조)

 

○      저당권의 설정 효력

- 저      저당권자는 자신의 채권을 변제받기 위해 해당 부동산의 경매를 청구할 수 있으므로 저당권이 설정된 부동산을    매매한 경우 매수인은 장래에 소유권을 잃을 위험이 있습니다.

- 저     저당권이 설정된 부동산의 매수인이 경매 등으로 소유권을 잃을 경우 매도인은 매수인에게 담보책임을 부담합니다.

 

6. 가등기의 설정

     소유권 등의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 경우 및 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에 하는 등기를 말합니다.(「부동산등기법」제88조)

 

○      가등기의 설정 효력

- 가     가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급되므로 부동산 소유권을 보전하기 위해 가등기가 설정된 경우 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 성립된 매매계약에 의한 매수인의 소유권은 모두 실효되거나 후순위가 됩니다.

 

7. 가처분의 설정

     부동산의 매매 등으로 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 법원의 결정으로 상대방에게 어떠한 행위를 하거나 하지 말도록 명하는 민사집행절차를 말합니다.(「민사집행법」제300조 및 305조)

 

○      가처분의 설정 효력

- 부     부동산처분금지가처분의 경우 가처분 등기가 유효하게 기입된 이후 그 가처분의 취소판결을 얻어서 그 가처분등기가 말소되기까지 그 가처분등기 이후에 해당 부동산의 소유권을 취득한 매수인은 가처분권자에게 대항할 수 없습니다.(대법원 1963. 4. 4. 선고 63다44 판결)

 

8. 가압류의 설정

      금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있는 민사집행절차를 말합니다.(「민사집행법」제276조)

 

○      가압류의 설정 효력

- 가    가압류를 설정한 사람이 자신의 채권을 변제받기 위해 해당 부동산의 경매를 청구할 수 있으므로 가압류가 설정된 부동산을 매매한 경우 매수인은 장래에 소유권을 잃을 위험이 있습니다.

- 가    가압류가 설정된 부동산의 매수인이 경매 등으로 소유권을 잃을 경우 매도인은 매수인에게 담보책임을 부담합니다.